Sort du bail commercial en cas de cession de fonds de commerce

La cession d’un fonds de commerce est une opération fréquente dans le domaine des baux commerciaux.

Elle permet au locataire de transférer son droit au bail et son fonds de commerce à un tiers.

Cependant, cette opération est régie par des clauses contractuelles, notamment par la clause de cession.

Cette clause peut imposer des conditions strictes, comme l’obligation de rédiger l’acte de cession sous la forme authentique (acte nécessitant l’intervention d’un notaire).

Cet article examine les enjeux juridiques de cette exigence et les solutions adaptées aux parties impliquées.

Clause de cession dans le bail commercial

La clause de cession dans un bail commercial régit les conditions dans lesquelles le locataire peut céder son droit au bail à un tiers.

Elle est essentielle pour le bailleur, car elle lui permet de contrôler l’identité du futur locataire et de s’assurer de sa solvabilité et de sa capacité à reprendre l’activité commerciale.

La clause peut donc prévoir des conditions restrictives, telles que l’obligation d’obtenir l’accord préalable du bailleur ou l'exigence d'un acte authentique pour formaliser la cession.

Acte authentique en cas de cession de fonds de commerce

Un acte authentique est un document juridique rédigé sous l’office d’un notaire, qui lui confère une force probante particulière. Il garantit la date certaine et la véracité du contenu, avec une force exécutoire immédiate.

Dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, l’acte authentique est souvent considéré comme une mesure de sécurité pour le bailleur.

Cependant, cette formalité peut aussi compliquer la cession pour le locataire.

• La sécurité juridique : L’acte authentique offre une sécurité juridique renforcée en terme de preuve pour le bailleur et le locataire, lorsque l’ensemble des actes rédigés entre ces derniers l’ont été sous la forme authentique.
• la protection des parties : En exigeant un acte authentique, le bailleur conserve un certain contrôle sur la cession du droit au bail et ce formalisme contraignant peut décourager certains acquéreurs.

Inconvénients d’un tel formalisme :

Un coût supplémentaire : La rédaction d’un acte authentique par un notaire entraîne des frais notariés (émoluments) souvent élevés. Ces frais s’ajoutent aux autres coûts de la cession, tels que les honoraires d’avocats ainsi que les droits d’enregistrement.

Formalités administratives : L’exigence d’un acte authentique alourdit la procédure de cession. Le recours à un notaire peut prolonger les délais de cession, et augmente les délais de séquestre des fonds issus de l’opération, ce qui peut être problématique lorsque la transaction doit être conclue rapidement

La négociation amiable: La rédaction authentique peut parfois s’avérer être un frein pour l’acquéreur, dès lors, il arrive souvent que le locataire demande à ce que son propriétaire renonce amiablement au respect de cette clause. Dans ce cas, le bailleur rédige une lettre de renonciation accompagnée de son autorisation à la cession de droit au bail afin de soustraire son locataire à l’obligation de rédaction d’acte authentique.

Trouver des solutions adaptées aux parties impliquées dans une cession de fonds de commerce avec un avocat

Les parties peuvent adopter plusieurs stratégies afin d’éviter tout obstacle lié à la clause de cession, à savoir ;

Négociation de la clause : Lors de la rédaction du bail commercial, le locataire peut négocier la clause de cession afin d’éviter la soumission automatique à la réalisation d’un acte authentique. Une solution pourrait être de limiter cette exigence à des cas spécifiques, ou y renoncer au profit d’une rédaction par acte d’avocat sous seing privé ou encore d’un acte d’avocat électronique.

A ce titre, depuis mai 2015, l’acte d’avocat électronique permet d’obtenir un acte entièrement dématérialisé, 100 % électronique mais avec toute la valeur d'un acte d'avocat papier totalement sécurisé permettant en outre une date certifiée, une signature accélérée sans délais postaux, un archivage probatoire de longue durée garanti, sécurisé, accessible en ligne.

Recours à un Avocat : Avant d'accepter une clause de cession imposant un acte authentique, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé. Celui-ci pourra évaluer la nécessité de l’acte authentique et conseiller sur d’éventuelles modifications afin que la clause ne rende pas une cession ultérieure trop difficile.

Clause Alternative : Une alternative pourrait consister à accepter une cession par acte sous seing privé, mais avec un engagement de déposer cet acte au rang des minutes d’un notaire.

En synthèse sur la clause de cession dans un bail commercial : 

La clause de cession dans un bail commercial, lorsqu’elle impose la rédaction d’un acte authentique en cas de cession de fonds de commerce, peut être un élément protecteur pour le bailleur, mais elle présente aussi des inconvénients pour le locataire.

La soumission à un acte authentique renforce la sécurité juridique de la transaction mais alourdit également les coûts et les formalités pour le locataire cédant.

 La validité de cette clause peut être contestée si elle est jugée abusive ou disproportionnée. Il est crucial pour les parties de négocier prudemment cette clause et de recourir à un avocat compétent afin d’éviter tout litige et assurer une cession en toute sérénité

N'hésitez pas à consulter Me Delphine TERRASSON, avocate associée de la SCP Les Avocats du Thélème à Montpellier et Béziers, qui se spécialise dans la négociation des baux commerciaux et dans la cession de fonds de commerce.