Vice caché sur un bien immobilier : il faut saisir un avocat spécialisé en droit de la construction

Qu’est-ce qu’un vice caché sur une maison ou appartement ?

Le vice caché est un défaut affectant une chose qui a été vendue, qui est non décelable par un examen attentif, et qui la rend impropre à l’usage pour lequel elle a été vendue.

Il arrive qu’à la suite de l’achat d’un bien immobilier (maison, appartement) on découvre des désordres, dont on ignorait légitimement l’existence avant la vente dès lors que le vendeur ne nous avait rien dit sur leur présence.

Pour exemple, vous venez d’acquérir un bien immobilier et suite à votre aménagement vous subissez d’importantes infiltrations dans une ou plusieurs pièces de la maison.

Pourtant, lors de vos visites précédentes la vente, vous n’avez jamais aperçu de traces d’infiltrations, le vendeur ne vous a jamais indiqué l’existence de ces pénétrations d’eau, l’acte de vente passé chez le Notaire mentionne que votre vendeur n’a jamais procédé à des déclarations de sinistre à son assurance sur le sujet ou encore, s’il l’a fait, il a procédé aux réparations.

Ces désordres peuvent constituer un vice caché, dès lors que votre vendeur les connaissait et qu’il les a volontairement passé sous silence.

Ce sera par exemple le cas, si vous découvrez que des travaux récents ont été réalisés peu avant la vente pour camoufler l’état réel de la toiture depuis les combles, que les travaux en toiture n’ont en réalité pas consisté en des réparations pérennes.

Dans ce cas, si le vendeur n’a rien dit au cours des visites préalables à la vente sur l’existence d’un désordre qu’il connaissait sur le bien, que celle-ci fait surface après la vente et qu’elle rend l’ouvrage impropre à l’usage auquel on le destine, qu’elle compromet sa solidité ou encore qu’elle impacte le fonctionnement normal de l’ouvrage, il est possible d’engager une action visant à voir, soit annuler la vente, soit diminuer le prix d’acquisition du bien.

Il convient de se faire conseiller sans attendre par un avocat spécialisé en droit immobilier.

Contre qui se retourner en cas de vice caché dans ma maison, mon appartement ?

En tant qu’acquéreur d’un bien immobilier affecté d’un vice, vous bénéficiez d’une action contre votre vendeur si vous pouvez prouver que ce dernier avait connaissance du vice et qu’il l’a dissimulé volontairement avant la vente.

Il s’agit de l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur telle que prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

Il existe des conditions strictes pour engager cette garantie :

• Il faut en premier lieu avec votre avocat démontrer l’existence d’un vice lequel dissimulé, non apparent, au moment de la vente ;

• Il faut en second lieu que le vice affecte l’usage de la chose ou sa destination à tel point que la vente n’aurait pas été conclue.

• Il faut en dernier lieu rapporter la preuve que le vendeur en avait connaissance.

Ces conditions remplies, l’acquéreur dispose d’une action en garantie des vices cachés qui lui permet d’obtenir soit la restitution du prix de vente par le vendeur contre la remise de la chose, soit la restitution d’une quote-part du prix de vente au vendeur.

L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans pour engager cette action en justice avec son avocat, à compter de la découverte du vice.

Si votre contrat de vente contient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, et que votre vendeur est de mauvaise foi (connaissait l’existence du vice), elle ne jouera pas.

Me Virginie ARCELLA, associée du cabinet Les Avocats du Thélème à Montpellier et Béziers, avocate spécialisée en droit de l’immobilier et de la construction vous conseille.

Me ARCELLA peut vous aider dans l’ensemble de vos démarches : mettre en demeure votre vendeur de respecter sa garantie contre les vices cachés, ou mener à bien ce type de procédure devant le tribunal compétent.