Comment faire borner une propriété avec un avocat en cas de refus du voisin ?

Qu’est-ce que le bornage et à quoi sert-il ?

Le bornage est l'opération qui consiste à déterminer, entre les propriétaires de deux propriétés contiguës, la ligne séparative de ces propriétés, et à marquer cette ligne par des signes extérieurs appelés « bornes ».

Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés (article 646 Code civil).

Quels sont les biens concernés par l’opération de bornage ?

Le bornage n'est possible qu'entre propriétés privées contiguës (de particuliers ou d'organismes publics), et non pour les immeubles du domaine public (Cass, 3ème Civ, 16/01/2002) ou les propriétés séparées par une limite naturelle (par exemple : Cass, 3ème Civ, 12/10/200’ n°03-12.737 : concernant un ruisseau).

Aussi, faute de contiguïté, l'action en bornage n'est pas fondée lorsque les propriétés concernées sont séparées par une falaise qui constitue non seulement une limite naturelle, mais encore infranchissable sans moyens techniques appropriés (Cass, 3ème Civ, 13/12/2018 n°17-31.270).

Par ailleurs, l'action en bornage supposant des fonds et des propriétaires distincts, elle n'est pas possible entre deux lots de copropriété (Cass, 3ème Civ, 27/04/2000 n°98-17.693).

De plus, il peut avoir lieu entre propriétés bâties, sauf si les bâtiments se touchent (Cass, Ière Civ, 28/12/1957), ou entre propriétés séparées par un chemin d’exploitation (Cass, 3ème Civ, 08/12/2010 n°09/17/005).

Enfin, si un mur mitoyen court tout le long de la limite séparative, la demande en bornage judiciaire doit être rejetée : la ligne séparative est nécessairement située sur l'axe médian du mur (Cass, 3ème Civ, 30/10/2012 n° 11-24.141).

Qui peut entreprendre de mener une action en bornage et comment et quand prendre un avocat ?

Seules peuvent procéder au bornage les personnes titulaires d'un droit réel sur les immeubles (propriétaire, usufruitier, nu-propriétaire, usuaire, emphytéote, preneur d'un bail à construction).

Quelle est la procédure à suivre pour effectuer un bornage ?

A titre liminaire, il convient de rappeler que le droit au bornage est imprescriptible et ce quelle qu’en soit les stipulations de toute convention contraire.

De plus, le bornage n'est pas obligatoire, mais il a une grande utilité pratique, les titres de propriété n'étant pas toujours exacts, et le cadastre ne présentant aucune force probante de l'étendue précise des propriétés.

Pour ce qui est de la nature de la procédure, celle-ci va dépendre si le bornage découle d’un accord entre voisins ou non.

Tout d’abord, il faut obligatoirement commencer par un bornage à l’amiable avec vos voisins. A ce titre, il est d’ailleurs recommandé de faire ladite demande par lettre recommandée avec accusé de réception. En effet, cela vous permettra, en cas de refus avec votre voisin, de pouvoir attester que vous avez bien répondu à cette condition.

En cas d’accord avec votre voisin : le bornage amiable :

Il vous faudra faire appel à un géomètre-expert afin qu’il puisse fixer exactement la séparation de vos terrains respectifs. A ce titre, l’expert rédige un procès-verbal (ne requérant aucune condition particulière de validité) et pose les bornes. Cet acte permet de fixer définitivement le contenu des parcelles et de leurs limites.

Par la suite, vous et votre voisin, devrez signer ce procès-verbal.
Une fois signé, le bornage ne peut plus être contesté : un nouveau bornage ne peut donc pas non plus être ordonné par le juge.

Ce procès-verbal pourra être enregistré au service de publicité foncière du centre des impôts. Toutefois, cette formalité n’est pas obligatoire ; en effet, le notaire peut s’occuper de réaliser cet enregistrement.

Enfin, dès l’enregistrement du procès-verbal, l’acte rend le bornage opposable aux tiers (et ce notamment, pour les acheteurs de terrains et les futurs héritiers).

En cas de désaccord avec votre voisin : le bornage judiciaire : dans cette situation, il vous est possible d’obliger votre voisin à faire un bornage auprès d’un juge.

Dans ce cas, il sera nécessaire de faire un recours auprès du tribunal du lieu de votre terrain. Un avocat pourra vous conseiller. 

Ce recours peut être engagé à tout moment, sans le moindre délai de prescription.

A ce titre, le tribunal désignera un géomètre-expert qui sera ensuite chargé d’établir la ligne exacte de séparation entre votre terrain et celui de votre voisin.

Les limites désormais fixées, le tribunal pourra alors rédiger et rendre un jugement actant du bornage établi par le géomètre expert nommé par le Tribunal, lequel sera remis à chacune des parties (vous et votre voisin).

Il est essentiel de rappeler que ce document doit être conservé par les parties.

A qui incombent les frais de bornage ?

Le bornage se fait généralement à frais communs (Article 646 Code civil).

Toutefois, en pratique, des modalités particulières sont édictées selon la nature du procès-verbal :

- Concernant le procès-verbal de bornage amiable : il doit préciser le mode de répartition (par exemple, par moitié ou en fonction de la superficie des terrains) ;

- Concernant le procès-verbal judiciaire : le juge peut librement répartir les frais de bornage ou les imputer en totalité sur le propriétaire ayant refusé ou contesté le bornage.

Vous pouvez contacter Me ARCELLA-LUST, avocate associée au sein du cabinet les avocats du Thélème, situé à Montpellier et Béziers pour vous conseiller et vous faire assister dans cette procédure en bornage.