Comment vendre un bien en indivision avec un avocat ?

Lorsque un ou plusieurs biens immobiliers (appartement, terrain ou maison) sont en indivision et qu'il est important de vendre l'un d'entre eux ou tous les biens, mais que un ou plusieurs indivisaires refuse de répondre ou d'accepter un prix, il existe des possibilités, avec l'aide d'un avocat, de sortir de cette indivision et de vendre le bien en indivision ou de faire un partage.

1/ Vente judiciaire d'un bien indivis en cas de mise en péril de l'intérêt commun (article 815-5 du code civil) 

Si l'intérêt commun est en péril et qu'il faut trouver des ressources et pour cela vendre un bien de l'indivision, par exemple pour payer une dette fiscale importante et exigible, ou encore pour procéder à des réparations ou des travaux importants dans le cadre de la gestion des biens appartenant à l'indivision, il est possible de saisir le juge à relativement brefs délais et d'obtenir une autorisation de vendre à titre exceptionnel. l'indivisaire qui refuse la vente a la possibilité de se défendre avec un avocat dans cette procédure contradictoire.

Mais si il n'y a pas de péril caractérisé, le juge refusera d'accorder cette vente.

2/ Désignation d'un mandataire successoral : un administrateur de la succession

Il est envisageable de faire désigner avec un avocat un mandataire successoral, sur le fondement de l'article 814 du Code civil, qui pourra être chargé de la gestion de l'indivision et qui pourra également procéder à des ventes de certains des biens composant l'indivision si la vente relève d'une bonne administration de l'indivision. Le critère n'est donc pas celui de la mise en péril de l'intérêt commun de l'indivision, mais de la bonne administration pour permettre la vente, il est donc un peu plus souple, mais il ne peut être garanti que le mandataire successoral pourra vendre l'intégralité des biens composant l'indivision. Cette voie peut donc être envisagée pour vendre dans un premier temps l'un des biens, et pour permettre de provoquer une réaction de la partie adverse, avec le soutien du mandataire successoral qui provoquera une réunion des indivisaires et de leurs avocats.

3/ Engager un partage amiable et faire désigner une personne qualifiée pour représenter l'indivisaire défaillant (article 837 du code civil)

Il est possible de mettre en œuvre un partage amiable en prenant les services d'un avocat et d'un notaire qui sera chargé de préparer un projet de partage, avec allotissement aux indivisaires des biens, on peut supposer que l'indivisaire qui refuse de répondre ne se présentera pas pour signer le partage amiable, dans ce cas l'article 837 du Code civil prévoit que l'on peut lui adresser une mise en demeure par huissier de justice d'avoir à se faire représenter dans le cadre du partage amiable, à défaut de réaction dans un délai de trois mois, l'indivisaire sera considéré comme défaillant, et il sera alors possible avec un avocat de saisir le juge pour lui demander de désigner une personne qualifiée, par exemple un administrateur, qui représentera le défaillant jusqu'à la réalisation complète du partage.

La personne qui représentera le défaillant devra solliciter l'autorisation du juge avant de signer l'acte de partage. Cette option a l'avantage d'être une solution globale pour régler ensemble le sort de tous les biens immobiliers qui sont en indivision, mais il s'agit d'un partage et non pas d'une vente.

4/ Voie traditionnelle du partage judiciaire

Dernière possibilité, la voix classique, qui peut prendre plus de temps, il s'agit d'assigner en justice avec un avocat l'indivisaire récalcitrant aux fins d'un partage judiciaire avec licitation c'est-à-dire vente aux enchères des biens, sachant que cette procédure fait souvent peur aux indivisaires car elle pourrait aboutir à une vente aux enchères à des conditions économiques potentiellement moins intéressantes que celle dans le cadre d'une vente amiable, mais parfois il n'y a pas d'autre option. Cette procédure pouvant toujours être abandonnée si l'indivisaire qui refuse de consentir à la vente se rend compte de son erreur et des risques de perdre de l'argent dans le cadre d'une vente aux enchères, de sorte que cette procédure peut en réalité être utile pour déclencher une réaction et permettre une vente amiable.

Me Olivier MINGASSON, avocat associé du cabinet les Avocats du Thélème, à Montpellier et Béziers, est à votre disposition pour discuter de l'ensemble de ces possibilités d'actions.