Plafonnement de l'indice des loyers d'un bail commercial pour les TPE et PME

Depuis la promulgation de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, un dispositif de plafonnement a été mis en place concernant la variation annuelle de revalorisation des indices locatifs commerciaux (ILC) pour les petites et moyennes entreprises (PME).

Ce plafond est établi à hauteur de 3,5% sur une période d’un an (article 14).

Par ailleurs, le plafonnement de la variation annuelle prévu sur quatre trimestres, s’est vu prolongé de manière identique pour quatre trimestres supplémentaires, allant jusqu’au premier trimestre de l’année 2024 par la loi 2023-568 du 7 juillet 2023.

L’objectif de ce dispositif était venu s’inscrire dans une optique de protection du pouvoir d’achat des Français. En effet, sous réserve que leur loyer soit indexé à l’ILC, il permet de protéger les PME de la crise inflationniste et ce quelle que soit leurs modalités de révision des loyers (que celle-ci s’opère tant sur la base d’une indexation annuelle automatique, que d’une révision triennale, ou encore lors d’un renouvellement de contrat).

Quelles entreprises sont-elles éligibles à bénéficier de ce dispositif ?

 Ce plafonnement ne peut profiter qu’aux entreprises qualifiées de petites ou moyennes entreprises (PME) au sens du droit communautaire.

Il s’agit d’entreprises dont :

• Le nombre de salariés employés au cours de l’exercice est inférieur à 250 et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros, OU
• Le total bilan est inférieur à 43 millions d’euros.

Quelle est la période concernée par la prolongation de cette mesure ?

Ce plafonnement de variation de l’ILC n’est que temporaire et s’applique durant une année supplémentaire, soit jusqu’au premier trimestre 2024.

Par conséquent, seuls sont concernés par cette prolongation les indices du :

• 2^ème trimestre 2023
• 3^ème trimestre 2023
• 4^ème trimestre 2023
• 1^er trimestre 2024

Ces indices seront disponibles lors de leur publication respective en : septembre 2023, décembre 2023, mars 2024, et juin 2024, etc. 

Quels sont les contrats concernés ?

Ce dispositif ne profite qu’aux baux commerciaux dont les révisions de loyers sont soumises à l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).

Le plafonnement peut-il profiter aux contrats encadrés par d’autres indices (ICC, ILAT) ?

Comme indiqué précédemment, ce dispositif ne s’applique uniquement que dans le cadre des baux commerciaux dont la révision de loyers est soumise à l’ILC.

Par conséquent, il ne peut donc profiter aux contrats dont la révision de loyers est encadrée par d’autres indices, tel que celui concernant les loyers des activités tertiaires (ILAT), ou encore l’indice des coûts de la construction (ICC).

A quelles occasions intervient ce plafonnement ?

Cette mesure intervient dans trois hypothèses notamment :

• Dans le cadre des révisions automatiques ou dites conventionnelles : lorsqu’une clause d’échelle mobile (clause par l'effet de laquelle le locataire et le bailleur s'accordent pour indexer le loyer en cours de bail selon un indice et une périodicité convenue entre elles. Elle ouvre droit à une révision automatique du loyer en cours de bail) vient à prendre effet, d’une part, aux vues du trimestre sur lequel porte la revalorisation annuelle et d’autre part, lorsqu’elle s’inscrit entre le 2^ème trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024 ;

• Dans le cadre de la détermination du calcul du plafonnement des révisions triennales ou légale: lorsqu’une des parties, qu’elle soit bailleresse ou preneuse, le demande, le calcul vient se baser sur un ILC à compter du 2^ème trimestre 2023 ;

• Dans le cadre du calcul du plafonnement de la révision du loyer lors d’un renouvellement de bail: le calcul se fonde sur un ILC à compter du 2^ème trimestre 2023.

Existe-t-il des situations particulières pour lesquelles ce dispositif ne viendrait pas à s’appliquer ?

Par principe, le dispositif de plafonnement est applicable à toutes les formes de baux commerciaux de PME ou TPE dès lors que leurs révisions de loyers soient soumises à l’ILC. Il est préférable de consulter un avocat spécialisé dans cette matière. 

Il est également applicable au mécanisme de révision triennale du loyer concernant le calcul de sa valeur maximale.

Toutefois, sur ce dernier point, le plafonnement de l’ILC à 3,5% ne produit pas d’effet dans deux cas précis.

D’une part, lorsqu’il y a eu lieu à une modification substantielle des facteurs locaux de commercialité couplée à un changement supérieur à 10% de la valeur locative du bien loué.

D’autre part, il en est également le cas dans l’hypothèse d’une déspécialisation, c’est-à-dire d’un changement d’activité.

Ainsi, dans ces deux situations, le bailleur pourra demander une révision allant au-delà du plafond de 3,5% de l’ILC. Un avocat peut vous y aider. 

Les bailleurs n’ayant pas profité de ce plafonnement peuvent-ils l’imputer à la fin de la période ?

En règle générale, le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis.

De ce fait, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision ultérieure ne saurait tenir compte de la part de variation de l’ILC supérieure à 3,5% sur cette même période.

A titre d’exemple, si la revalorisation annuelle venait à être de 3,5%, au lieu de 6,5% du fait de l’application du plafonnement, le bailleur, ne pourra profiter de l’excédent l’année suivante. Il ne pourra donc pas ajouter à la revalorisation les 3% excédentaires.

Pour de plus amples information, Me ARCELLA-LUST, avocat associée du cabinet les Avocats du Thélème à Montpellier et Béziers,  pourra vous accompagner pour vous conseiller en matière de baux commerciaux.