TVA immobilière : application de la TVA sur la marge aux lotisseurs
Un professionnel de l'immobilier (marchand de biens ou lotisseur) qui, après avoir acheté auprès d'un particulier une propriété, la divise puis revend séparément la construction et un ou plusieurs terrains à bâtir, doit-il appliquer le régime de la TVA sur la marge ou la TVA sur le prix total ?
Cette question est à l'origine de nombreux contentieux.
Selon la doctrine administrative, l'application du régime de la TVA sur la marge suppose une identité entre ce qui a été acquis et ce qui est revendu, ce qui implique dans cette hypothèse une division parcellaire préalable à l'acquisition par le professionnel. Il résulte de cette condition d'identité de qualification que sont exclues de la taxation sur la marge les opérations de construction-vente (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 20).
L'administration a également fait application de cette doctrine dans différents contentieux concernant des opérations de ventes de terrains à bâtir issus d'une division de propriété.
Elle a considéré que, faute d'identité entre le bien acquis (une propriété avec terrain) et le bien revendu (la construction et différents lots de terrains à bâtir), la TVA devait être calculée sur le prix de vente total et non sur la marge. Selon elle, la condition d'identité de qualification implique que chaque élément revendu ait été clairement désigné et identifié dans l'acte d'acquisition. Elle énonce, en effet, dans ses commentaires sur le champ d'application de la TVA, qu'en cas de cession conjointe d'un terrain à bâtir et d'un immeuble bâti, l'acte doit refléter clairement la qualification respective de chaque élément afin de lui appliquer le régime fiscal adéquat, ce qui implique, en règle générale, une division parcellaire préalable à la mutation, permettant de distinguer le terrain de la construction (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 n° 10).
Cette position restrictive vient d'être réaffirmée quatre réponses ministérielles publiées le 30 août et le 20 septembre 2016 (Rép. Bussereau : AN 20-9-2016 n° 96679 ; Rép. Savary : AN 20-9-2016 n° 94538 ; Rép. de La Raudière : AN 30-8-2016 n° 94061 ; Rép. Carré : AN 30-8-2016 n° 91143).
Celles-ci indiquent que la mise en œuvre du régime dérogatoire de la TVA sur la marge suppose nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique.
Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l'acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l'acte d'acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total.
Avec cette position, qui réduit considérablement le champ d'application de la TVA sur la marge, l'administration s'éloigne donc des critères objectifs en principe retenus pour déterminer le régime de TVA applicable à une livraison d'immeuble qui reposent sur la nature du bien (terrain ou construction).
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