Construction sur le sol d’autrui, empiètement sur le terrain voisin : que faire avec un avocat ?

En droit français, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ce droit est défini par l’article 544 du code civil.

Il est également consacré par l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen qui stipule « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment et sous condition d’une juste et préalable indemnité ».

Ainsi votre droit de propriété doit être respecté.

La construction du voisin empiète sur mon terrain

Vous constatez que votre voisin a construit sur une partie de votre terrain (construction d’un mur ou d’une clôture, fondations, extension d’une construction existante, mais également plantation d’arbres ou de haies) et vous souhaitez lui faire démolir sa construction qui empiète sur votre parcelle ; une action menée par un avocat spécialisé en droit immobilier (à Montpellier et Béziers) devant le Tribunal vous permettra de l’obtenir.

Cette action variera selon que vous avez déjà obtenu ou non un bornage de votre parcelle.

L’action en bornage, préalable à l’action en démolition

Pour obtenir la démolition de la construction voisine qui empiète sur votre propriété, vous devez pouvoir prouver préalablement les limites de cette dernière. Cette preuve se fait par le bornage de la parcelle.

Le bornage consiste à fixer définitivement la limite de deux terrains contigus et à définir cette limite par la pose de repères matériels dénommés « bornes ». Soit votre parcelle est déjà bornée, soit elle ne l’est pas et une action judiciaire en bornage vous est ouverte dans le cas ou votre voisin s’oppose à un bornage amiable. 

Ce n’est en effet que si votre voisin refuse de réaliser un bornage amiable ou qu’il refuse de signer les limites séparatives établies dans le cadre d’un bornage amiable réalisé par un géomètre expert mandaté par vos soins que l’action en bornage judiciaire est ouverte.

Maître ARCELLA-LUST avocate associée de la SCP LES AVOCATS DU THELEME vous assistera dans cette procédure.

L’action est menée devant le Tribunal du lieu du terrain à tout moment, sans être soumise à un délai de prescription. Le Tribunal nomme un géomètre expert afin qu’il détermine l’exacte ligne séparant les deux terrains. La règle est que les frais de bornage sont partagés entre les parties toutefois le Tribunal peut mettre à la charge exclusive d’un propriétaire les frais de bornage s’il ressort que les frais en question ont été rendu nécessaire tenant sa résistance injustifiée.

Le juge tranche à lecture du rapport déposé par l’expert géomètre désigné.

Constatation de l'empiétement par un expert judiciaire pour l’obtention d’un jugement ordonnant la démolition

Une fois la preuve rapportée des limites de votre parcelle, une expertise judiciaire ordonnée par le juge permettra à l’expert nommé par le Tribunal de constater l’empiétement et son étendue qu’il consignera dans son rapport remis au juge.

Le juge alors saisi, pourra ordonner la démolition de la partie empiétant sur votre bien, au besoin en prononçant une condamnation sous astreinte.

L’action visant à faire cesser une atteinte à son droit de propriété est imprescriptible, sauf à l’auteur de l’empiétement de rapporter la preuve de l’existence d’une prescription acquisitive trentenaire.

La Cour de cassation réaffirme régulièrement la fermeté de la sanction prévue en cas empiétement en jugeant que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fond, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus ». 

Toutefois selon une récente évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation, un critère de proportionnalité peut être désormais invoqué par l’auteur de l’empiétement pour échapper à la démolition.

Il a été jugé qu’un rabotage d’un mur était de nature à mettre fin à l’empiètement.

Il est donc nécessaire de se faire assister par un avocat spécialisé dans le domaine du droit immobilier tout au long de cette procédure.

Maitre ARCELLA-LUST associée de la SCP LES AVOCATS DU THELEME (à Béziers et Montpellier) vous accompagnera pour mener à bien cette procédure.